【実体験】中古マンション騒音トラブルあれこれ
どみ子
日々是好日
中古マンション購入後、住んでからリノベで快適生活実現！
どみ子
中古マンションのフルリノベーションを考える際、購入と同時にリノベーションを行う方法もありますが、実際に住んでからリノベーションを行う方がより快適な住まいを実現できると感じています。
私の実体験や友人のエピソードを踏まえ、この方法がどれだけ有効かをご紹介します。
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リノベ済み物件の現実
以前、リノベ済み物件を購入した方のお宅へお邪魔したことがありました。
築年数は40年以上の物件で、住み心地について様々な話を聞きました。
特にキッチンはL字型の壁付タイプだったので、引き出し収納などが足りず、キッチン用品がうまく収納できないとのこと。
収納を補うべく、L字型キッチンの前にラックを設置し、その前にダイニングテーブルを設置されたおました。
部屋は広く、おそらく台所を居間を繋げてLDKにされている感じ。
間取りは大きく変わっておらず、水回りを変えて、床も張り替えている感じでした。
それ以外は押入れ部分は奥行きは押入れの深さで、扉だけクローゼットのような折りたたみができる扉でした。
金額までは聞いていませんが、一人暮らしの終のすみかということでしたので、毎月の支払いが近隣住宅の築古３LDKの家賃より少し安い金額だったそう。立地と猫を飼えるのが決め手だったそうです。
立地、築年数を加味すると、もう少し安くてもよさそうでしたが、リノベ済み物件の場合、近隣の同じ間取りの家賃とローンの毎月の返済を比較して、若干安い価格設定をしているんだなと思います。実際、トータルで考えると高いかなと（業者の利益分でしょうね）。
私も、中古マンションを購入した時にまさにこんな感じ。
私の場合、水回り設備はそのままで、壁紙と床の張り替えのみでした。私たちが住む前に何度か入れ替わりがあったようなので、水漏れ事件の理事長さんのお宅よりは手入れが行き届いていたんだと思います。
売主側はコストを抑えることに重点を置いているため、実際に住んだ時の不便さが生じることが多いと感じました。
例えば、収納スペースが不足している、使い勝手の悪い間取りなど、住んでみて初めてわかる問題点があるのです。
他の不動産屋さんから聞いた話ですが、部屋をいかに広く見せるか、図面でそれを伝えるために収納は必要最低限で作られているとのことでした。
なるほど。建売物件も上記が適用されているんでしょうね。
ということで、売主事情でリノベ済物件は高めの値段設定の場合もあるということです。
中古マンション購入と同時にフルリノベーションの課題
次に中古マンションを購入と同時にフルリノベーションを行うことで、理想の住居を作り上げることができます。
しかし、実際に住んでみると、想定外の不便さが出てくることがあります。
住んだことのないマンションをいきなり想像しながら、リノベプランを立てるのだから、机上の空論とまでは言わないですが、住んでみて不便さを感じるのは当然です。
10年住んで、あれやこれや工夫しても暮らしにくいのでフルリノベーションした我が家でさえ１００％満足しているわけではありません。
概ね満足していますが「ここ、掃除しづらいな」と思う部分が少しあります。
図面の中であれやこれやとその時の気分とノリと流行りで、不必要な設備を設置してしまったりなんかしちゃって、あとから後悔するということもあるでしょう。
リノベーションの設計段階で全ての生活スタイルを予測するのは難しいため、後から手直しが必要になることも少なくありません。
購入後に住んでからのフルリノベーションする利点
そこで、私が提案するのは、中古マンションを購入後に一定期間住んでみてからフルリノベーションを行う方法です。これにより、以下のようなメリットがあります。
- 実際の生活に基づいた設計:
- 実際に住んでみて感じた不便さや改善点を反映したリノベーションを行うことで、より快適な住まいを実現します。（すごく良かった）
- 資金計画の柔軟性:
- 住みながら徐々にリフォームを進めることで、一度に大きな費用をかけずに済むため、資金計画が立てやすくなりやすくなることも。（理事長さんのお宅がこれ）
- 私の場合、トータル費用を抑えるためにフルリノベをしたので、住宅ローンを借り換えました。
- 細かな要望の反映:
- 実際に生活する中で気づいた細かな要望や改善点を取り入れることで、より満足度の高い住まいを作り上げることができます。
実際の体験談と友人のエピソード
私自身、分譲賃貸物件に住んでから購入し、その後フルリノベーションを行ったのではなく、出産を機に中古マンションのみ購入しました。
その時リノベーションとか知らなかったので、とりあえず物が増える（出産で）ので同じ校区内で今の家賃と同じ価格帯で広い部屋に住みたいというのが中古マンション購入のきっかけでした。
住んでみてから感じた不便さや改善点を元にリノベーションプランを立てることで、理想の住まいを実現することができました。
また、友人のエピソードも紹介します。
友人は転勤に伴い購入した物件を賃貸に出していましたが、賃借人から相場より少し上乗せした価格で購入したいと打診がありました。
友人は給湯器の交換やビルトインコンロの不具合に伴う取り替え等の維持管理の手間が煩わしく感じ、最終的に物件を売却することを決めました。
その後離婚されたので、財産で揉めることもなかったので相場より少し高く売れたので、教育費なので充てれて結果的に良かったとのこと。
このように、分譲賃貸物件は粘れば購入できる可能性もあるのです。
資金計画とリノベーションの進め方
一般的に家賃の目安は手取り収入の20％〜25%と言われています。
購入後にリノベーションを行う場合、毎月の支払いはトータルで20％〜25%までに抑えることを目指し、資金計画をしっかりと立てることが重要です。
何かあった時にローンが払えないというリスクを避けるため、フレキシブルな対応が求められます。
また、共働き世帯が申し込めるペアローンでしか中古マンション購入やリノベーションできないのなら、私的にはあまりおすすめしません。
毎月の支払いが2人合わせた総手取り収入の20％〜25%だと、夫婦のうちどちらかが病気や事故で働けなくなった場合の負担額が一気に上がります。
また、先ほどの友人のように離婚となるとペアローンは大変。
財産分与で売却となった場合、早く売却したいという焦りで、相場より低い金額で手を打たなければいけないことも可能性としてはありえます。
また、子どもが私立大学への進学を望んだり、留学を望むとなると教育費に負担がかかります。将来を見据えての資金計画が大事です。
子どの教育費がかかるのは中学〜大学なので、小学生のうちに貯金しておく必要もあります。
今だけを見れば資金に余裕がある場合でも、ゆとりをもった資金計画をしないと、売却することになった場合、よほどの立地でなければ損益だけ残るパターンが多いです。
売却せずとも、将来的に教育費など他に費用が発生する可能性があるなら無理のないローン返済が一番です。
売却する場合、銀行へは住宅ローンの支払いは一括返済というケースがほとんどなので、ローンを完済できない場合は手差ししないといけず、要注意です。
部分リフォームの検討
フルリノベーションが難しい場合は、水回り3点（キッチン、バスルーム、トイレ）のみをリフォームするなど、柔軟に対応することも一つの方法です。
水漏れ事件以降、仲良くさせて頂いている理事長さんのお宅の場合、まず、トイレの便器交換・壁・床張り替えのリフォームと廊下や居室の壁紙張り替えリフォームをそれぞれ別の時期に行っていました。その後キッチン設備の入れ替えとLDKと和室の床と畳の張り替えもされていました。
更に数年後、我が家のフルリノベを見て、浴室、脱衣室、洋室２つをリフォームされていました。
洋室の一部屋はウォークインクローゼットになり、玄関スペースが広くなっていました。
臨時収入があったのかな？と勝手な想像ですが、このように部分的に徐々にリフォームするのもありです。理事長さんのお宅は住みながらのリフォーム。
ライフステージに合わせたリノベーション
家族構成やライフスタイルの変化に応じて、リノベーションのタイミングや内容を検討することも重要です。
たとえば、子供が成長して独立した後に、必要に応じて部屋の使い方を変更するリノベーションを行うことも考えられます。
50代でリノベされたお宅もあります。そういう本もありますよね。ライフステージによって、リフォームの使いやすく、トイレが近いとかお風呂を広くして浴室暖房乾燥機を設置するなど、暮らしに優しいリフォームも必要です。
家を資産として活用することを念頭に購入するという方法もあります。
仮住まいの手配と実際のリノベーション体験談
私の場合、購入したマンションには珍しく屋根裏収納がありました。そこで、断捨離を行い、モノを大幅に減らして屋根裏収納に収まるだけの荷物に整理しました。
元々いつかリフォームもしくはリノベーションをするか、売却して買い替えするかなどを考えていたので、長年使う家具を持ちたくないと思っていました。
幸い、出産後に整理収納アドバイザー１級の資格をとったり、断捨離やミニマリストに憧れてベッドや炊飯器、ソファなどごっそりと捨て活していたのは助かりました。
衣類、本、思い出品、寝具類などを4.5畳ほどの屋根裏部屋に収納しました。
ダイニングテーブルは処分し、キッチン収納に使っていた無印良品のスチールラックも分解して屋根裏部屋へ収納。
この時、無印良品の収納棚が本当に使えると実感したのです。
＊整理収納アドバイザー１級取得は整理しながら学べるユーキャンで取得しました。
生涯学習のユーキャン大きな家具の処理
さて、サイドボードや学習机などの大きな家具は一時保管として夫の実家に預かってもらいました。大きな家具は、サイドボード、学習机と屋根裏部屋に収まらなかった荷物段ボール２箱分。これらを小さな軽トラ引越し業社に頼みました。
冷蔵庫は買い替えることにしました。壊れてもいいのでベランダへ移動。
新しく購入した時に引き取ってもらうようにしました。
これにより、リノベーション中の荷物の保管費用を抑えることができました。
仮住まいの手配
次に、仮住まいについて。
リノベーション中は、近隣に母が一人暮らしをしていたので、2ヶ月ほどお世話になりました。
家賃の半分とお世話になる食事代なを負担しましたが、賃貸物件を借りるよりもはるかに費用を抑えることができました。
仕事もしているので、食事や掃除・洗濯は全て母がしてくれたので、この生活が一番極楽でした。。
仮住まいの費用を抑えることができれば、リノベーション費用に充てる資金も増やすことができます。
浮いた引越し費用分などは、家具や照明費用に充てました。
柔軟な物件購入のアプローチ
賃貸物件で同じマンションの売却があれば理想的ですが、購入できない場合は近隣への物件購入も視野に入れます。
これにより、住み慣れたエリアでの生活を続けつつ、理想の住環境を実現することができます。
新しい土地で１からスタートというのも良いのですが、子どもができれば安心して暮らしたいもの。
住み慣れた土地だと、どのマンションが住みやすいかなど、日頃からチェックしていると理想の物件を見つけるのも難しくないでしょう。
まとめ
中古マンションのフルリノベーションを考える際、購入と同時にリノベーションを行う方法もありますが、私の場合は実際に住んでからリノベーションを行う方がより快適な住まいを実現できると感じます。
実際の体験や友人のエピソードを踏まえ、この方法がどれだけ有効かをご紹介しました。
コストは少しかかりますが、理想の住まいを実現するためには、実際に住んでみてからのリノベーションが最も効果的であると言えるでしょう。
本日も最後まで読んで下さってありがとうございました。では、また！
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ABOUT ME
40代でリノベした１児のワーママ
片付けが苦手→断捨離が好きなシンプリスト
「中道の精神」を意識し精進中
＜保有資格＞ ・整理収納アドバイザー１級 ・宅地建物取引士
＜保有資格＞ ・整理収納アドバイザー１級 ・宅地建物取引士
