リノベーション

【体験談】中古マンション購入前に修繕積立金を確認しトラブルを防ごう

どみ子

中古マンションの購入を検討する際、あらゆることをチェックされてから購入されると思います。

わが家の場合、中古マンションを購入するに至っては、なんにも考えずに夫が立地を気に入り購入を決断。

何にも考えず決めた物件でしたが住めば都。住んでみると、愛着が湧き2022年にほぼスケルトンの状態からリノベーションをして過去イチ心地よい家になりました。

でも、もし今、中古マンションを購入するなら、修繕積立金のことなどきちんと調べれば良かったんと猛省。

私が住んでいる築古30年超マンションは今のところ修繕積立金は不足していませんが、余裕はない状態。

これから購入する方へ、ここはチェックしておいてほしいことと、私の体験談についてご紹介します。

この記事の結論はこちら。

結論

中古マンション購入前には、毎月の修繕積立金の金額以外に、修繕積立金の残高と大規模修繕工事の履歴を確認しておこう!

毎月の修繕積立金は安いとラッキー?修繕積立金が足りなければどうなる?

わが家は、なにも考えずに中古マンションをポンと購入してしまったので、後から猛省ばかり。修繕積立金についても、毎月の修繕積立金の費用しか確認していませんでした。

購入時の修繕積立金は毎月7,000円位でした。管理費と合わせても9,000円程で「当時は安くてラッキー!」なんて思っていました。

中古マンション購入4年後に、大規模修繕工事の話し合いがありました。その時に今の修繕積立金のままでは、この先結構やばいことに気づくのです。

大規模修繕工事の前に、どこの業者のお願いするかや、どんな工事をするかなどを管理会社と管理組合の理事長・副理事である程度まとめておき、臨時総会で話し合う流れになっていました。

分譲マンションの所有者は区分所有者といって1戸に1つの議決権があります。臨時総会でも、意見を言うことができ最終的には多数決で決定していきました。

わが家は大規模修繕工事を経験するのは初めてのことで、右も左もわからない状態。大規模修繕工事なので臨時総会には1級建築士の方も出席され、具体的な工事内容の説明に疑問点があれば都度質問していました。

臨時総会では大規模修繕工事費用部分は部分的に相見積もりの検討が必要という話にはなりましたが、それ以外は不満や不安はなく概ね満場一致。

今後の大規模修繕工事がいつ行われるのか?今後、どんな大規模修繕工事が必要なのか?などを管理会社に尋ねてみました。

管理会社から、今後の必要な工事や工事目安時期、その時に必要な費用などシミュレーションされた表を見せられました。

すると、今の修繕積立金では金額が少な過ぎて今後の大規模修繕工事の際、お金が足りなくなる可能性もあると指摘。さらに不足分は各世帯から手差しで支払ってもらわなければいけない可能性が生じると言われました。

私も含めて、新築時から入居されている区分所有者からも不安の声が。

具体的な手差しの費用を確認すると、「今回の大規模修繕後、数年後にはエレベーターの取り替えや配管の補修などが発生するので今のままで積立すると1世帯30万〜50万手差しになるかもしれない」と言われました。

まあまあな金額で焦りました。支払えない場合は銀行から借りれるので、銀行を紹介することも可能と案内され、「お金がないと借金するの?」とますます現実味を帯びてきました。

なぜ、修繕積立金が足りない状態になったのでしょうか。。

話し合い中に新築時から入居されている区分所有者より「途中で修繕積立金の金額を下げたのがまずかったな」と、驚きの事実が判明。

聞くところによると、今回の臨時総会に参加されていない入居者(区分所有者)で「修繕積立金を値下げするべき」との意見があったとのこと。そして総会で承認されて現在に至るとのことでした。

だから、修繕積立金が安かったんだと合点がいきました。

今回の臨時総会では議題に上がっていないので今決められませんでしが、次の管理組合総会の議題に「今後修繕積立金を元の金額の9,000円に戻そう」という話になりました。

修繕積立金が足りない場合、必要な時期に必要な工事ができなくなる可能性がある。

それを防ぐために、区分所有者から一時金を徴収したり、修繕積立金の金額アップをする場合もある。

つまり、修繕積立金が安い中古マンションは要注意!

修繕積立金の適正価格は?どうやって調べるの?

管理組合はマンションを購入したら、必ず組合員になることは法律で決まっています。

「みんなで所有している建物の管理はみんなでしましょう」というものです。

ですから、わが家のマンションのように「修繕積立金を安くしたい!」という意見も言えるし、それを反対しても賛成しても良いのです。

そして、その意見は多数決で決まるのです。

大規模修繕工事に関する臨時総会があったことで、自分の不安な気持ちなども伝えられ、話し合いが出来てほっとしました。

そもそも、修繕積立金はどうやって決めるのか?何か基準があるのではないか?と考えるように。

調べてみると国土交通省が修繕積立金のガイドラインを発表していました。

マンションの修繕積立金に関するガイドライン

①計画期間全体における修繕積立金の平均額の算出方法(㎡当たり月単価)
(算出式) 計画期間全体における修繕積立金の平均額(円/㎡・月)
Z=(A+B+C)÷X÷Y
A:計画期間当初における修繕積立金の残高(円)
B:計画期間全体で集める修繕積立金の総額(円)
C:計画期間全体における専用使用料等からの繰入額の総額(円)
X:マンションの総専有床面積(㎡)
Y:長期修繕計画の計画期間(ヶ月)
Z:計画期間全体における修繕積立金の平均額(円/㎡・月)

出典マンションの修繕積立金に関するガイドライン

出典:マンション修繕積立金に関するガイドライン

ガイドラインによると、わが家の場合、最低金額で計算すると14,570円!!(今より5,570円高い!!)

実は2008年までこのようなガイドラインはありませんでした。目安がなかったので適正価格がわからず、私が住んでいるマンションのように修繕積立金が低いマンションもあります。

マンションによっては毎月の修繕積立金はそのままで、大規模修繕工事があるごとに入居者が一時負担金を支払うという仕組みにしているところもあるようです。

修繕積立金の急な負担増を防ぐには購入前に大規模修繕工事の実施状況を確認

わが家のマンションのように、大規模修繕工事の際に修繕積立金が減ってきているということ、毎月の修繕積立金の金額設定が低過ぎたことがよくないことに後から認識。

わが家の二の舞とならないように、中古マンションを購入する前にはしっかりと確認しておきましょう。

修繕積立金の現状や大規模修繕工事の実施状況を確認する方法は、管理組合総会の議事録を確認することです。

中古マンション購入前であっても、閲覧することは可能です(利害関係者へは正当な理由がない限り閲覧を拒むことはできないという区分所有法の法律があります)

過去に遡って確認できるので、古いマンションであればきちんと修繕積立金の状況、大規模修繕工事の状況を確認しておきましょう。

購入するタイミングは大規模修繕工事が完了した後が尚良し。

なぜなら、大規模修繕工事後はマンション全体が経年劣化部分が修繕されているのでより安全に暮らせます。自己負担も減りますしね。

分譲マンションの入居者が集まってできる管理組合の定期総会というのは、最低でも1年に1回はマンションに関する決定事項を話し合いましょうというもので法律で決まっています(区分所有法)

急遽、話し合わないといけないことについては臨時総会もあります。

総会の議事録を確認することで、過去の工事の内容や工事費用、修繕積立金を滞納状況なども記録に残っています。議事録の中に、大規模修繕工事の詳細や

きちんと確認しておいた方が良いです。

前入居者が修繕積立金や管理費用を滞納していると購入者に引き継がれる!

中古マンションを購入する前に前入居者が修繕積立金を滞納していないということも、重要事項説明書の中で説明されました。

わが家の場合、購入物件に対しては滞納はありませんでしたが、他の部屋で修繕積立金及び管理費を滞納している世帯が1件あり滞納額も確認。大きな金額ではなかったので、支払い忘れ?と一時的なことだと思っていました。

当時は滞納しないのが当たり前やん!と思っていたのですが、それは間違い。私がマンションの理事長を務めた時に滞納常習者がいることを判明。滞納常習者は一定数いると肝に銘じておきましょう。

私がマンション管理組合の理事長になると、毎月管理会社から収支の報告があり、誰が滞納しているかも確認します。

何年も滞納し続けている常習者の方は、共有廊下・駐車スペースに所有物を乱雑に置いて、邪魔だと苦情がありました。またそれが原因で他の入居者との間にトラブルにも発展。管理会社から再三注意しても改めない方でした。下世話な話、見た目や態度・行動はあながち間違っていないなと実感。

滞納状況は管理会社が何度か督促をすると、3万や5万をポンとその時の収入に応じて振り込むそうで、常に不足分が発生している状態。常に2・3ヶ月分を滞納している状態とのことでした。(督促すれば支払うのでまだまし)

修繕積立金と管理費の滞納常習者とは別に、修繕積立金ではないのですが、管理規約に従いペナルティ費用(5万)が発生している世帯がありました。

その世帯はマンションを売りに出し、すぐに買い手が見つかったので退去前に発生している修繕積立金・管理費合わせた2ヶ月分とペナルティ費用合わせて、8万程を滞納したまま退去されています。

この8万円を管理会社から請求するのですが、強制力が弱いので数ヶ月も滞納費として計上されていました。

退去者の連絡先は把握しているものの、転居先まで知らない状況。管理会社が督促の電話をした際もペナルティ費用は支払いたくないと支払いを拒否されてしまいました。(拒否されても請求し続けるしかないのですが。。)

理事長の私と副理事の方だけでは決められないので、定期総会にて滞納費をどうするか話し合いが行われました。

滞納費用は現入居者、つまり中古マンション購入者に引き継がれるので、購入者に8万円を請求する義務があります。

けれども、なんだかかわいそうな気がして、なんとかならないかと管理会社へ相談。

管理会社からも再三督促架電をしているが、電話に出ないので話にならない状態。

また移転先を知らないので、督促状も現地宛に送付していたが、新入居者が入居して以降は督促状も送れない状態とのこと。

管理会社は督促架電は継続して行えるが、数ヶ月経っても何の変化もないのでやりつくした状態との報告でした。

前入居者の滞納費用が8万円を債券委託会社へ督促の依頼をすることはできないか?っと、尋ねるも、債券委託会社へ依頼すると30%の手数料が差し引かれるので滞納費用が少額な為割が合わないとのこと。

また、真面目に支払ってきた入居者から集めたの修繕積立金から手数料を支払うのが嫌だという他の入居者の意見もありました。

結局、致し方なく現在の入居者である中古マンション購入者へ8万円を請求することになり、事なきを得ました。

購入者も、滞納費用があることは承知の上で中古マンションを購入したものの、少し損した気分だったと思います。

このように、滞納費用があるマンションを購入する場合、督促していると案内を受けても支払い義務は購入者になるので注意が必要。

督促の効力も弱いので、購入したい中古マンションに滞納費用がある場合は、はじめから支払うつもりで、購入する覚悟が必要でしょう。

経年劣化に伴い、修繕工事費用は増大していく。建築費も値上がり

中古マンションの購入のメリットのメリットの一つに新築物件より安くて広い部屋が手に入るということが考えられます。

けれども、築年数が古くなればなるほど、経年劣化に伴いマンション全体の設備の保全の為に、設備の補修や取替工事などが必要になってきます。

そのような工事が古くなればなるほど年々増えてきます。また、時代に応じて防犯カメラや宅配ボックスなど新たな設備の設置などもあります。

さらに、コロナの影響で建築資材が手に入りにくい、人員不足の人件費高騰などに伴い、建築費も値上がりしています。(コロナが終息した現在も値上がり続けてます)

中古マンションを購入した場合、「安く購入できてラッキー」ではなく、マンション全体の設備保全の費用が新築マンションよりも増えることを念頭に入れておいた方がよいでしょう。

【まとめ】中古マンション購入前には必ず修繕積立金状況を確認しよう

まとめ
  1. 中古マンション購入前に修繕積立金状況と修繕工事履歴を確認
  2. 状況によっては大規模修繕時に一時負担金の請求や支払ない場合はローンを組む場合も。
  3. 毎月の修繕積立金設定額はマンションによってことなる。
  4. 築年数と共に修繕積立金が値上がりするのは当然と認識しよう

中古マンション購入前に、修繕積立金状況や大規模修繕工事履歴を管理組合総会の議事録を閲覧し、長く安全に住めるマンションかを見極めてから購入しましょう

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40代 ワーママ
日々「中道の精神」で精進中 保有資格 整理収納アドバイザー1級 宅建士

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